都市計画で定める容積率以下であり、かつ、前面道路が12m未満である場合は、前面道路の幅員に自治体の定める一定率を乗じた数値以下であることが必要となります。
前面道路 (4m以上12m未満) |
×4/10(6/10) <住居系8地域> |
=基準容積率 |
×6/10(4/10 または 8/10) <その他の地域> |
建ぺい率と容積率は、調査時点での対象地を判断するうえでも、将来的な建築計画を立てるうえでも、非常に重要な建築基準法の規制のひとつです。
法規制の基準内か基準外か、数字で判断しやすく、違法建築・既存不適格など、建築基準法の中でも最も不適合の多い規制項目のひとつとなります。
宅建業者だけでなく、金融機関が融資の担保評価をする際も、最優先でこの規制を確認し、違反している場合、特に容積率オーバーの場合は融資対象外とする金融機関も多いです。
敷地面積に対する建築面積の割合。
建築面積とは、建物を真上から見た場合の水平投影面積を指す。
【例】
敷地面積100㎡、建蔽率60%の場合
⇒建築面積は60㎡まで
敷地面積に対する延床面積の割合。
【例】
式面積100㎡、容積率200%の場合
⇒延床面積は200㎡まで
都市計画で定める容積率以下であり、かつ、前面道路が12m未満である場合は、前面道路の幅員に自治体の定める一定率を乗じた数値以下であることが必要となります。
前面道路 (4m以上12m未満) |
×4/10(6/10) <住居系8地域> |
=基準容積率 |
×6/10(4/10 または 8/10) <その他の地域> |
なお、建蔽率も容積率もそれぞれ緩和措置が設けられており、内容に応じた細かい計算が必要となります。
建蔽率の緩和措置 |
①特定行政庁の指定する角地などの場合 ⇒10%増し
②防火地域内の耐火建築物の場合 ⇒10%増し
③準防火地域内の耐火建築物または準耐火建築物 ⇒10%増し
④防火地域内(建蔽率80%指定)の耐火建築物 ⇒制限なし
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容積率の緩和措置 |
①駐車場などの床面積不算入 ⇒(建築床面積の5分の1限度)
②地下室の床面積不算入 ⇒(住宅部分床面積の3分の1限度)
③共同住宅の共用廊下、階段などの床面積不算入による緩和
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