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対象不動産が「相続登記済み」であれば、所有名義人を売主として売買契約を行うことが可能です。

相続登記していない場合、相続人の確定が必要となります。

離婚や再婚で家族形態が複雑となり、調査とともに相続人が増え続け、最終的に数十人にもなってしまうケースもあります。ここでの確認を徹底しないと「遺産分割協議」の段になって新たな相続人登場ということもあり得ます。

相続人間で遺産相続を巡りトラブルになっているケースもあれば、実際に細部まで把握できていないケースもあります。

相続人の確定は相続案件の最も重要なものとなりますので、戸籍謄本など、公的書類による確認が非常に重要です。

相続人が確定しましたら、遺産分割協議に入る前に、すべての相続人と連絡を取ります。ただ相続人の中には、すでに亡くなっている方もいれば、連絡が取れず行方不明という場合もあります。

相続人が亡くなっている場合、亡くなった相続人の子供らが相続権を引き継ぐ「代襲相続」があります。また、相続人が行方不明の場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てることになります。

不在者財産管理人は利害関係のあるほかの相続人が兼任するということはなく、親戚や家族に適任者がいない場合は、弁護士や司法書士が選任されることもあります。

遺言書がなく遺産分割協議も調（ととの）っていない場合、相続財産の利用（賃貸等）や処分（売却等）に関しては、相続人全員の同意が必要となります。

遺産分割確定前でも、売却条件、売却の方向性において相続人全員の意思が一致していれば、相続人全員を売主とするか、相続人の代表者を選任することも可能ですが、契約後の相続人間のトラブルや新たな相続人登場による契約不履行の危険性を考えると、売却を優先することよりも、相続人間の協議に時間をかけ、遺産分割を調えるようにすることが大切ではないでしょうか。

また、遺言書がある場合の１番の注意点は「遺留分」です。日本では遺言書の内容が故人の意思として最優先されますが、遺言書の内容が「すべての財産を長女に譲る」など、ほかの相続人の相続権を否定するような極端な内容の場合は十分に注意が必要です。

民法では一定の相続人（配偶者、子ども、父母）が最低限相続できる財産（遺留分）を定めており、遺留分は遺言書の内容に関係なく必ず保障される権利です。したがって遺留分を無視して売買契約を締結してしまうと、後にほかの相続人から「遺留分減殺請求」として取り分を主張される危険性があります。

ちなみに、遺留分は相続財産の２分の１（直系尊属のみが相続人である場合は３分の１）となります。

売買契約後、決済（引渡し）までに必ず必要となる作業が相続登記です。

通常、相続登記は法律的に有効な遺言書や遺産分割協議書で相続割合が確定してから行いますが、「法定相続分」で登記する場合は、遺言書や遺産分割協議書がなくても可能です。

ただし、複数の相続人を法定相続分による共有名義人として登記する場合、不動産の売却も共有名義人全員で行うことになります。したがって、不動産の売却が前提となる場合、遺産分割協議の際に各相続人の相続割合とともに、不動産の所有名義人を誰にするかを取り決めておくことが重要です。

相続物件を売却する場合、税金を把握しておくことが遺産分割協議での重要ポイントとなります。

なぜなら相続税を納めるために相続物件を売却する場合が多いからです。相続物件を売却し譲渡益が生じた場合、所有期間に応じて「譲渡所得にかかる税金」（所得税・住民税）がかかります。

譲渡所得にかかる税金に関しては、

👉こちらをご参考になさって下さい。