道路の種類と接道について | 株式会社キーボは全国の不動産を対象に、買取り・売買仲介を行っております

不動産の価値は

道路づけで決まる

道路に関しては、宅建業者のみならず金融機関が担保評価を行ううえでも、特に重要視される内容です。

不動産の数ある法規制の中でも、道路が重要とされるのは何故でしょうか。

その理由は、建築基準法第43条に定める「接道義務」にあります。

接道義務とは？

（建築基準法第43条）

建築物の敷地は、幅員4m以上の「建築基準法上の道路」に2m以上接しなければならないとする定め

不動産業界では、道路幅が広く整備され、敷地の間口がゆったりと広い物件を「道路づけの良い物件」と呼びます。

一方、上記の接道義務を満たしていない物件を「再建築不可」と呼びます。

建物は年月が経てば古くなります。高級仕様で建築された建物でも老朽化は避けられません。

しかし、道路づけの良い土地はいつの時代でも通用します。面積が大きく間口の広い土地であれば分筆して有効性を高めることも可能です。

道路とは？

では、「道路」とは何でしょうか。地上数メートルに位置する高架道路も道路です。

狭い路地裏も道路です。しかし、不動産の価値を決める「道路」にはしっかりとした定義があります。

それが、接道義務に定める「建築基準法上の道路」となります。

建築基準法上の道路には、下記６つの種類があります。

①42条1項1号

（道路法による道路）

【国道】、【都道府県道】、【市区町村道】で、幅員4ｍ以上の道路

②42条1項2号

（2号道路）

都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4ｍ以上の道路

③42条1項3号

（既存道路）

建築基準法施行時にすでに存在した幅員4ｍ以上の道路（公道・私道とも）

④42条1項4号

（計画道路）

都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4ｍ以上の道路

⑤42条1項5号

（位置指定道路）

宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路

⑥42条2項

（2項道路）

建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したもの

建築基準法第42条2項では、敷地が接する道路が幅員4ｍ未満の場合、道路中心線から2ｍ後退（セットバック）した線を道路境界線とみなし、建築しなくてはならないと定めています。

ただし、道路向かい側が川や崖地、線路敷などで道路後退できない場合は、向い側の道路境界線から4ｍのセットバックが必要となります。

以下、道路後退（セットバック）に関するポイントです。

①道路後退（セットバック）した部分は、「私道負担部分」となる。

②建蔽率、容積率など、建物を建築するするうえで必要とされる建築基準法上の制限は、道路後退部分を除く「有効敷地面積」により計算される。

旗竿地（路地状敷地）

2項道路の取り扱い同様、旗竿地（路地状敷地）の場合も注意が必要です。旗竿地の場合、接道部分だけでなく路地状部分の幅員が2ｍ以上必要となります。したがって、接道部分が2ｍ以上でも路地状部分に2ｍ未満の箇所があれば、接道義務を満たしていないという判断になります。

第43条第2項第2号許可

では、接道義務を満たしていない土地はすべて「建築不可」という判断になるのでしょうか。答えは、原則は「建築不可」ですが、すべてが不可というわけではありません。

建築基準法には一定の要件を満たせば建物を建築できるという救済措置があり、これを「建築基準法第43条第2項第2号許可」または「43条但し書き道路」といい、次のいずれかを満たせば救済措置を受けられます。

①.敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地がある。
②.敷地が農道や類する公共の道（幅員4ｍ以上のもの）に2ｍ以上接している。
③.敷地が建築物の用途、規模、位置、構造に応じて、避難および安全のために十分な幅員を有する道路に通ずるものに有効に接している。

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